本文摘要：最近，招商市场闹得有点鸡狗不宁。从规范市场秩序、维护投资者和消费者权益、增进商业房地产行业健康发展的角度来看，一些新规则给整个商业房地产市场带来了清流。今年3月26日，北京住宅建设委员会发布了调整招商市场的文件。 新规定，商业、办公项目(以下全称招商项目)应严格按计划用途开发、建设、销售、使用，批准后，不得随意改为居住等用途，彻底改变招商市场规则。新规则拒绝，招商类项目不得超过分割机构500平方米。购买招商类项目不得出售给个人。 商业银行停止了这样的住房贷款。

最近，招商市场闹得有点鸡狗不宁。从规范市场秩序、维护投资者和消费者权益、增进商业房地产行业健康发展的角度来看，一些新规则给整个商业房地产市场带来了清流。今年3月26日，北京住宅建设委员会发布了调整招商市场的文件。

新规定，商业、办公项目(以下全称招商项目)应严格按计划用途开发、建设、销售、使用，批准后，不得随意改为居住等用途，彻底改变招商市场规则。新规则拒绝，招商类项目不得超过分割机构500平方米。购买招商类项目不得出售给个人。

商业银行停止了这样的住房贷款。销售的招商类项目再次上市，销售给个人的，个人不得以名义在北京没有住宅和招商类房地产记录，倒数5年缴纳社会保险和税金。北京的上述政策不仅切断了个人销售、建设、购买招商类项目的渠道，还为个人销售二手招商住宅设置了严格的门槛。

旋转，广州明确提出加强招商类房地产项目管理。房地产开发企业销售店经营类房地产，销售对象应为法人公司的法人公司销售的招商类房地产不得用于居住，再次转让时应转让给法人公司。4月21日，成都多部门率先发布《关于进一步加强商业、办公建设项目管理的通报》，拒绝商业、办公建设项目严格按照计划用地的性质和计划许可开发、建设、销售、使用，不得擅自改为居住用途。同一天，上海拒绝在土地转让合同中具体办公用地不得建设公寓式办公项目，商业用地不得建设公寓式酒店。

深圳也于5月12日发文允许招商转型，今后5年，商业办公室、研究开发用房间转型公寓，偷面积，扩建严格允许。从那以后，北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了招商类项目的规制政策，从城市类型来看，基本上集中在一线城市和一些热点二线城市。根据第一太平戴维斯的数据，北京新政实施前后两个月，全市招商项目成交价格比上个月下跌近60%的新政后取得预售证的12个非住宅项目中，10个项目至今为止为零成交价格的北京最近转让的4个招商用地溢价率严重不足2%，1个招商用地流通。

从短期来看，这些新规则对长期拥挤的招商市场确实影响很小，但对甲级办公楼、购物中心等高端市场不仅影响很大，而且非常不利。多年来，新规则不利于增进商业房地产市场的健康和可持续发展。实质上，从短期来看，新规则确实影响较小的是商业改革住宅项目，这种商业、办公用地扩张成为住宅形式的项目本身是违法这种住宅既不能丢户口，也不能用于学区等住宅设施，只有40年或50年的产权，水电成本低。

由于选址等原因，很多项目不适合居住，个人购买者作为住宅出售，容易上当。除了违法违规和更容易损害个人购房者的权益外，各地对房屋类项目进行严格整顿，还有一个更重要的原因，那就是投机抹黑的风潮。由于热点城市继续执行房屋出租车政策，商住市场有一定的空间。价格优势使商业住宅的投资属性非常强大。

一些商业住宅购买者为了投机涌入商业住宅市场，一些开发者为了最大限度地提高利润，将商业办公项目的设计、研发建设成住宅对外销售，这些风险相当大，构成了歪风邪气，严重妨碍了房地产市场的长期秩序。随着各地控制政策的频繁出现，本轮业务改革实施新规则，直言不讳地杀死商业办公室市场的不正当风，房地产市场也将进入未来健康发展的新阶段。

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